Betriebskosten Verteilerschlüssel

Betriebskosten – Verteilerschlüssel

Wichtig für Mieter und Vermieter

Welche Betriebskosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, und wie hoch diese Kosten sind, ist meist recht schnell klar. Kompliziert ist die Verteilung der Kosten. Zumindest bei größeren Objekten mit mehreren Mieteinheiten. Dafür benötigt man einen Schlüssel, nach dem die Posten rechnerisch auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Grundsätzlich lassen sich vier verschiedene Verteilerschlüssel nutzen:

  • Quadratmeter der Wohnfläche
  • Anzahl der Nutzer
  • tatsächlicher Verbrauch
  • Wohneinheiten/ Miteigentumsanteile

Vor- und Nachteile der Verteilerschlüssel

Jeder Verteilerschlüssel hat seine besonderen Vor- und Nachteile. So hängt der Wasserverbrauch eher vom Verhalten der Mieter als von der Quadratmeterzahl ab. Und wer die Anzahl der Nutzer zugrunde legt, kann völlig schiefliegen, wenn die eine Familie jedes Wochenende auf dem Campingplatz verbringt, und die andere oft Besuch hat. Wird im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche (in Quadratmetern) umgelegt:

§ 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen ...

Ist der Verbrauch jedoch individuell messbar, muss er zur Abrechnung herangezogen werden. Diese verbrauchsabhängige Umlage der Betriebskosten hat Vorrang. Möglich ist das insbesondere bei Wasser und Heizung; für die Heizkosten ist es zwingend, denn gesetzliche Vorschriften gehen vor (vgl. § 2 HeizKV).
Zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten einer Heizungsanlage müssen nach tatsächlichem Verbrauch, der Rest nach Quadratmetern abgerechnet werden.

Vermieter kann Verteilerschlüssel nicht eigenmächtig ändern

Mit dem Abschluss des Mietvertrags wird auch der Umlageschlüssel festgelegt. Möchte der Vermieter später eine andere Regelung, ist eine Änderung nur mit dem Einverständnis des Mieters möglich. Eine Ausnahme von dieser Vorschrift gibt es allerdings: Werden nach Vertragsschluss Wasseruhren oder andere Geräte installiert, mit denen der Verbrauch erfasst werden kann, muss der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs erstellen
(§ 556a Abs. 2 BGB).

Tipp: Leer stehende Wohnungen

Eine Falle der Betriebskostenabrechnung sind leer stehende Wohnungen. Die Betriebskosten, die auf diese Wohnungen entfallen, dürfen nicht auf die vermieteten Wohnungen umgelegt werden, da grundsätzlich der Vermieter diese Kosten zu tragen hat (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05).