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Die Mietkaution laut BGB

Die Mietkaution ist in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Bei einer Kaution in Bezug auf die Miete und das Mietverhältnis handelt es sich um Geld des Mieters, das der Vermieter während der Mietzeit treuhänderisch verwaltet und nach Mietende an den Mieter zurückzahlt, soweit ihm keine berechtigten Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

Ratenzahlung und Höhe der Mietkaution

Die Mietsicherheit darf höchstens die dreifache Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution inerhalb der ersten drei Monate des Mietverhältnisses in Raten abzubezahlen. Die erste der drei gleichen monatlichen Teilzahlungen ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Verpflichtung zur zinsgünstigen Anlage

Der Vermieter ist verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Es können aber auch andere Anlageformen vereinbart werden (siehe Anlagemöglichkeiten). Der Vermieter muss das Geld jedoch getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Mietkaution ist nur zur Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus einem laufenden Mietverhältnis gedacht. Sie darf grundsätzlich nicht zum Ausgleich von Schulden aus einem vorherigen Mietvertrag oder einer Forderung außerhalb des Mietverhältnisses eingesetzt werden.

Vermieterwechsel

Wenn das Haus oder die Wohnung verkauft werden und das Mietverhältnis bestehen bleibt, kann der Mieter keine Rückzahlung der Kaution verlangen. Der neue Eigentümer haftet nun für die Kaution. Anders als nach dem alten Mietrecht muss der neue Vermieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zurückzahlen, wenn er sie vom alten Eigentümer gar nicht erhalten hat. Das neue Mietrecht schützt also den Mieter davor, dass er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses an den alten Eigentümer wenden muss, mit dem er möglicherweise jahrelang keinen Kontakt mehr hatte.

Anlagemöglichkeiten

Seit dem 01.09.2001 es gesetzlich möglich, dass die Mietparteien auch eine andere Anlageform als ein Kautionskonto vereinbaren, allein eine hinterlegte Geldsumme muss grundsätzlich Erträge bringen. Beispielsweise kommen, sofern vereinbart, als Anlageformen festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien in Frage. Das ist natürlich – je nach Anlageform – für beide Vertragsparteien mit einem Risiko verbunden. Werden Aktien plötzlich weniger wert, verringert sich die Sicherheit aus Sicht des Vermieters. Der Mieter wiederum bekommt am Ende des Mietverhältnisses weniger Geld zurück. Für beide Parteien kann sogar der Totalverlust drohen.

Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu, ebenso die Wertsteigerungen aus eventuellen anderen Anlageformen. Der Mieter kann sie allerdings nicht sofort verlangen. Denn die Zinsen werden nach dem Gesetz der Kaution zugeschlagen und erhöhen damit die Sicherheit.

Zinsabschlagsteuer/ Zinsabschlag

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser sie auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, es liegt ein Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein solcher Freistellungsauftrag nicht erteilt werden, denn der Kontoinhaber und der Steuerschuldner sind dann zwei verschiedene Personen. In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen, und der Mieter kann sie im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das, muss er über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen und auch entsprechende Bankbelege vorlegen. Umgehen kann man das gesamte Problem, indem der Vermieter das Geld auf einem Konto anlegt, das er auf den Namen des Mieters eingerichtet und auf das er während der Mietzeit trotzdem den alleinigen Zugriff hat. In diesem Falle kann nämlich der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und so die Zahlung der Zinsabschlagsteuer durch die Bank verhindern.

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